Relocation : travaux et remise en état entre deux locataires

La période entre deux locataires est le moment idéal pour remettre le bien en état. Mais quels travaux sont obligatoires, lesquels sont à la charge du locataire sortant, et comment les déduire fiscalement ?

Réparations locatives vs grosses réparations

Type	À la charge de	Exemples
Réparations locatives	Locataire sortant	Rebouchage trous, nettoyage, remplacement joints, entretien jardin
Dégradations	Locataire (retenue dépôt)	Mur abîmé, porte cassée, tache indélébile
Vétusté normale	Propriétaire	Peinture défraîchie après 5-7 ans, usure moquette, joint de douche
Grosses réparations	Propriétaire	Chaudière, toiture, plomberie générale

La grille de vétusté

Annexée au bail ou à l'état des lieux, la grille de vétusté définit la durée de vie théorique de chaque élément :

• Peintures : 7-10 ans (franchise 2-3 ans)
• Moquette : 7 ans
• Parquet : 20-25 ans
• Robinetterie : 10 ans
• Électroménager (meublé) : 5-8 ans

Travaux recommandés entre locataires

• Peinture blanche : un studio propre se loue 15-20 % plus cher
• Nettoyage professionnel : 200-400 € bien investis
• Vérification équipements : robinets, volets, prises, chasse d'eau
• Remplacement joints silicone : cuisine et salle de bain
• Mise à jour diagnostics : si le DPE ou l'électricité ont expiré

Déduction fiscale des travaux

Au régime réel (revenus fonciers 2044), déduisez :

• Travaux d'entretien et réparation : 100 % déductibles l'année de paiement
• Travaux d'amélioration : 100 % déductibles (sauf construction/agrandissement)
• Si le total crée un déficit foncier : déductible du revenu global jusqu'à 10 700 €/an