Micro-foncier ou régime réel : simulation et aide au choix
Micro-foncier (abattement 30 %) ou régime réel (déduction des charges) ? Quelle option est la plus avantageuse ? Simulation chiffrée et critères de choix.
Le choix entre micro-foncier et régime réel peut vous faire économiser plusieurs milliers d'euros d'impôts. Voici comment trancher.
Rappel des deux régimes
| Critère | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Condition | Revenus fonciers bruts ≤ 15 000 €/an | Aucune (choix ou obligation) |
| Déduction | Abattement forfaitaire 30 % | Charges réelles déduites |
| Déclaration | Case 4BE (déclaration 2042) | Formulaire 2044 |
| Durée engagement | Annuel (reprise possible) | Irrévocable 3 ans |
| Déficit foncier | Impossible | Oui, jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global |
Simulation chiffrée
Prenons un bien avec 9 000 € de loyers annuels :
Scénario A : peu de charges (1 500 €/an)
Micro-foncier : 9 000 − 30 % = 6 300 € imposables
Régime réel : 9 000 − 1 500 = 7 500 € imposables
→ Micro-foncier gagne (1 200 € de base imposable en moins)
Scénario B : charges élevées (4 000 €/an)
Micro-foncier : 9 000 − 30 % = 6 300 € imposables
Régime réel : 9 000 − 4 000 = 5 000 € imposables
→ Régime réel gagne (1 300 € de base imposable en moins)
Scénario C : gros travaux (12 000 €)
Micro-foncier : 9 000 − 30 % = 6 300 € imposables
Régime réel : 9 000 − 12 000 = −3 000 € (déficit foncier déductible du revenu global !)
→ Régime réel gagne largement
Règle simple de décision
Si vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers bruts → choisissez le régime réel.
Les charges incluent : taxe foncière, assurance PNO, intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, charges de copropriété (part bailleur), prime GLI.
Simplifiez votre gestion locative
LocaZen automatise quittances, états des lieux, suivi des loyers et bien plus — gratuitement pour 1 bien.
Essayer gratuitement- micro-foncier
- régime réel revenus fonciers
- micro-foncier ou réel
- déclaration 2044
- simulation revenus fonciers